12 điều cần chú ý trước khi cải tạo nhà ở, biệt thự
Trong những năm gần đây, sự biến đổi của khí hậu khiến cho mọi miền của Việt Nam bất cứ lúc nào cũng có thể bị bão lũ nhấn chìm. Nhiều người dân mất trắng ruộng vườn nhà ở. Những ngôi nhà, biệt thự tưởng chừng như kiên cố lại trở nên mỏng manh, dễ sập đổ hơn bao giờ hết. Đứng trước những thách thức đó, việc nâng cấp và cải tạo nhà ở, biệt thự sao cho kiên cố và an toàn trước thiên tai trở thành mối quan tâm hàng đầu.
Là một công ty thiết kế kiến trúc, PT Kiến trúc Việt Nam hiểu rõ tình hình trên quan trọng như thế nào đối với đời sống của mọi người. Vì vậy, trong bài viết này, chúng tôi sẽ đề xuất những phương pháp và kĩ thuật để đánh giá toàn bộ cấu trúc biệt thự trước khi cải tạo nhà ở, biệt thự toàn diện. Thông qua những phương pháp này giúp khách hàng cảm thấy yên tâm và tiết kiệm thời gian cải tạo lại ngôi nhà của mình trước những ảnh hưởng khủng khiếp của thiên tai.
1. Thiên nhiên tác động đáng sợ như thế nào đến kiến trúc biệt thự?
“Các cửa kính bắt đầu rung lên, rồi giật bần bật theo từng hồi gió, mưa nặng hạt chảy thành dòng ngấm qua các kẽ hở bắt đầu rỉ vào nhà. Gió ngày càng mạnh, mưa ngày càng lớn. Mất điện. Nước phun thành tia qua các khe ghép nối khung và khuôn cửa từ mọi hướng. Chúng tôi bất lực, lui vào nơi an toàn nhất trong nhà, run rẩy chờ bão qua.
Nhiều gia đình khác, ở tâm bão Quảng Ninh, Hải Phòng, thậm chí còn hoảng sợ hơn khi gió dữ cuốn phăng cửa sổ và vách kính lớn. Nhiều nơi bị dột, sập trần tầng sảnh, thậm chí nứt cả tường, tầng hầm ngập tràn nước…” – Anh Phạm Hoàng Phương bàng hoàng kể lại trải nghiệm của gia đình mình tại căn hộ cao cấp trước sự dữ dội của cơn bão Yagi vào tháng 9.2024.
Đã đến lúc phải xem lại toàn bộ cấu trúc biệt thự
Một cơn siêu bão đã làm lộ ra nhiều vấn đề về chất lượng thi công và các tiêu chí an toàn của hệ thống kết cấu bao che, đặc biệt là hệ cửa sổ, vách, khung kim loại và kính mặt tiền ở các biệt thự, chung cư, khách sạn cao tầng.
Nếu xảy ra sự cố mất an toàn thiệt hại thường khá lớn. Sự ổn định của hệ kết cấu cửa sổ, vách, cửa bằng khung kim loại và kính mặt tiền loại công trình này được đảm bảo bởi ba tiêu chí chính: Thiết kế hình dáng/ vị trí; Lựa chọn chủng loại vật liệu; Gia công sản xuất và thi công xây dựng lắp đặt.
Ba tiêu chí này đều đang gây ra nhiều mối lo ngại về tính an toàn, do thiếu các thiết chế giám sát, cũng như những khó khăn trong quá trình thẩm định chất lượng, ngay cả với giới chuyên môn. Vậy những phương pháp nào cần thiết để kiểm tra một cách tổng quát tình trạng của Biệt thự? Hãy cùng đọc tiếp bài viết.
2. Các phương pháp và kỹ thuật đánh giá để cải tạo nhà ở, biệt thự bị hư hại nặng nề
Thông qua kiểm tra và đánh giá, dưới đây là 12 bước quan trọng để các nhà thiết kế kiến trúc và thi công đánh giá lại toàn bộ quá trình kiến trúc. Khi có được 12 bước này, chúng ta sẽ dễ dàng tiến hành đánh giá và cải tạo nhà ở, biệt thự.
Bước 1: Kiểm tra toàn bộ hiện trạng của biệt thự
Đánh giá rủi ro sập đổ hoặc hư hỏng thêm: Việc đánh giá thiệt hại cần tập trung vào những rủi ro có thể gây sập đổ hoặc hư hỏng thêm cho cấu trúc của biệt thự. Kiểm tra các dấu hiệu không ổn định của kết cấu như tường nghiêng, sàn lún, hoặc mái sập một phần. Sử dụng thiết bị đo độ nghiêng chuyên dụng để xác định mức độ lệch của các bức tường chịu lực.
Kiểm tra cẩn thận các vết nứt lớn trên tường, sàn, trần nhà… Đặc biệt chú ý đến các vết nứt hình chữ V hoặc chữ X, vì đây thường là dấu hiệu của các vấn đề nghiêm trọng về kết cấu.
Kiểm tra các mối nguy hiểm như rò rỉ gas, điện, nước: Sử dụng máy dò khí gas để phát hiện bất kỳ rò rỉ nào. Kiểm tra hệ thống điện như dây điện trần, cầu chì bị cháy hoặc bảng điện bị ngập nước. Xác định vị trí các đường ống nước bị vỡ hoặc có dấu hiệu rò rỉ để ngăn chặn nguy cơ cháy nổ và các tai nạn nguy hiểm khác.
Xác định các khu vực cần được gia cố tạm thời: Việc này giúp giảm thiểu nguy cơ sụp đổ và bảo vệ người thực hiện các công việc tiếp theo trong quy trình cải tạo biệt thự. Bao gồm: Xác định và đánh dấu các khu vực nguy hiểm cần hạn chế tiếp cận để đảm bảo an toàn. Lập kế hoạch gia cố tạm thời cho các kết cấu không ổn định bằng cách sử dụng các cột chống hoặc thanh giằng phù hợp.
Bước 2: Lập hồ sơ hiện trạng
- Chụp ảnh và quay video toàn bộ công trình: Để có cái nhìn tổng thể về thiệt hại, việc chụp ảnh và quay video toàn bộ công trình là cần thiết. Có thể Sử dụng máy ảnh chuyên nghiệp để chụp ảnh độ phân giải cao và quay video 360 độ của từng phòng và khu vực xung quanh. Sử dụng drone để chụp ảnh và quay video từ trên cao, đặc biệt chú trọng phần mái và các khu vực khó tiếp cận, sao cho nhìn thấy được góc nhìn tổng thể và chi tiết về tình trạng công trình.
- Ghi chép chi tiết về các hư hỏng quan sát được: Ngoài việc ghi hình, hãy ghi chép chi tiết về các hư hỏng là cần thiết để đánh giá mức độ thiệt hại. Sử dụng biểu mẫu đánh giá thiệt hại tiêu chuẩn để ghi lại một cách có hệ thống về loại hư hỏng, kích thước, vị trí, và mức độ nghiêm trọng. Ghi lại các quan sát về môi trường xung quanh, như tình trạng đất, cây cối ngã đổ, hoặc hệ thống thoát nước, có thể ảnh hưởng đến tình trạng biệt thự.
- Vẽ sơ đồ vị trí các hư hỏng chính: Sau khi đã chụp ảnh và ghi chép chi tiết, bước tiếp theo là vẽ sơ đồ vị trí các hư hỏng chính. Sử dụng bản vẽ mặt bằng của biệt thự để đánh dấu vị trí chính xác của các hư hỏng, tạo mã màu cho từng loại hư hỏng khác nhau để dễ nhận biết. Xác định rõ ràng các khu vực cần chú trọng khi tiến hành sửa chữa và cải tạo biệt thự.
Bước 3: Khảo sát kết cấu
Kiểm tra nền móng: Việc kiểm tra nền móng là bước quan trọng để đảm bảo rằng móng không bị suy yếu sau thiên tai. Đào các hố kiểm tra xung quanh móng để đánh giá tình trạng và độ sâu. Sử dụng thiết bị đo độ lún để xác định mức độ lún không đều của công trình.Kiểm tra các vết nứt trên móng để đánh giá mức độ nghiêm trọng.
Đánh giá tường chịu lực: Đánh giá tường chịu lực bằng cách sử dụng máy siêu âm bê tông để kiểm tra cường độ và phát hiện các điểm khuyết bên trong. Bạn có thể thực hiện các bước sau: Sử dụng máy đo laser để đo độ nghiêng của tường. Kiểm tra các vết nứt, và phân loại chúng theo kích thước và hướng. Đảm bảo rằng tường chịu lực không bị suy yếu hoặc bị hư hỏng nghiêm trọng.
Kiểm tra hệ thống dầm, cột, sàn: Bước này giúp bạn biết được mức độ an toàn và khả năng chịu lực của kết cấu. Hệ thống dầm, cột, và sàn cần được kiểm tra cẩn thận bằng cách, Sử dụng máy dò cốt thép để xác định vị trí và khoảng cách giữa các thanh thép. Đo độ võng của dầm và sàn bằng thiết bị đo độ võng chuyên dụng. Lấy mẫu lõi bê tông để kiểm tra cường độ cũng như mức độ cacbonat hóa.
Kiểm tra mái nhà: Cuối cùng, kiểm tra tình trạng của các vật liệu lợp mái, tìm kiếm các dấu hiệu hư hỏng hoặc mất mát, đánh giá hệ thống thoát nước mái và kiểm tra kết cấu đỡ mái. Đảm bảo rằng mái không có nguy cơ sụp đổ hoặc bị hư hỏng thêm sau khi cải tạo biệt thự.
Bước 4: Sử dụng công nghệ quét 3D
- Quét laser 3D toàn bộ công trình: Sử dụng máy quét laser 3D để tạo ra đám mây điểm chi tiết của toàn bộ công trình. Thực hiện nhiều lần quét từ các vị trí khác nhau để đảm bảo bao phủ toàn bộ. Kết hợp dữ liệu quét từ bên trong và bên ngoài công trình để có được hình ảnh chi tiết và chính xác nhất.
- Tạo mô hình 3D chi tiết để so sánh với bản vẽ gốc: Sau khi có dữ liệu quét, sử dụng phần mềm chuyên dụng để chuyển đổi đám mây điểm thành mô hình 3D chi tiết. So sánh mô hình 3D với bản vẽ gốc để xác định sự khác biệt và biến dạng, từ đó đưa ra các giải pháp cải tạo biệt thự một cách hợp lý.
- Phân tích độ lệch và biến dạng của kết cấu: Sử dụng phần mềm phân tích để tạo bản đồ nhiệt biểu thị các khu vực có độ lệch lớn, đo lường chính xác mức độ biến dạng của các thành phần kết cấu, giúp đưa ra quyết định đúng đắn về phương án cải tạo và gia cố.
Bước 5: Kiểm tra hệ thống kỹ thuật
Đánh giá hệ thống điện: Kiểm tra tình trạng của bảng điện chính và phụ, sử dụng camera nhiệt để phát hiện các điểm nóng bất thường và kiểm tra tình trạng cách điện của dây dẫn bằng máy đo điện trở cách điện để đảm bảo hệ thống điện hoạt động an toàn.
Kiểm tra hệ thống cấp thoát nước: Sử dụng camera nội soi để kiểm tra bên trong đường ống, thực hiện kiểm tra áp lực để phát hiện rò rỉ và đánh giá tình trạng của các thiết bị vệ sinh và bồn chứa nước, nhằm đảm bảo hệ thống cấp thoát nước hoạt động hiệu quả.
Khảo sát hệ thống HVAC: Kiểm tra tình trạng của các thiết bị điều hòa không khí, bơm nhiệt, và lò sưởi. Đánh giá hiệu suất của hệ thống thông qua các phép đo nhiệt độ và lưu lượng gió. Kiểm tra tình trạng của ống dẫn, tìm kiếm dấu hiệu rò rỉ hoặc hư hỏng cách nhiệt, đảm bảo hệ thống HVAC hoạt động đúng công suất và an toàn.
Bước 6: Phân tích vật liệu
- Lấy mẫu bê tông, thép để kiểm tra cường độ và mức độ ăn mòn: Để đảm bảo độ bền và an toàn cho công trình, cần tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng các vật liệu cấu tạo như bê tông và thép. Thực hiện thử nghiệm không phá hủy như thử búa bật nảy Schmidt để đánh giá cường độ bê tông tại chỗ. Tiến hành lấy mẫu lõi bê tông để thử nghiệm cường độ nén trong phòng thí nghiệm nhằm đảm bảo chất lượng bê tông còn đáp ứng được tiêu chuẩn.
- Đánh giá chất lượng gạch, gỗ và các vật liệu xây dựng khác: Thực hiện thử nghiệm hút nước và cường độ nén cho gạch để đảm bảo chúng còn đủ bền vững. Sử dụng máy đo độ ẩm gỗ để kiểm tra tình trạng của các cấu kiện gỗ, đặc biệt là những vị trí tiếp xúc với độ ẩm cao. Đánh giá tình trạng của vữa xây bằng cách kiểm tra độ cứng và độ bám dính. Xem xét vữa có bị mòn hoặc mất kết nối với các vật liệu khác hay không.
- Nấm mốc và côn trùng gây hại cũng là một trong số những nguyên nhân tiêu biểu giảm tuổi thọ công trình. Lấy mẫu không khí và bề mặt để phân tích sự hiện diện của nấm mốc. Sử dụng camera nhiệt để phát hiện các khu vực có độ ẩm cao, thuận lợi cho sự phát triển của nấm mốc. Kiểm tra dấu hiệu của côn trùng gây hại như mối hoặc mọt gỗ, đặc biệt ở những khu vực sử dụng vật liệu gỗ.
Bước 7: Đánh giá môi trường xung quanh
- Kiểm tra độ ổn định của địa chất xung quanh: Việc kiểm tra môi trường xung quanh giúp đảm bảo sự an toàn lâu dài cho biệt thự. Thực hiện khảo sát địa chất, bao gồm khoan lấy mẫu đất, để đánh giá tính ổn định của địa chất xung quanh. Đánh giá nguy cơ sạt lở đất hoặc lún sụt, đồng thời kiểm tra mực nước ngầm và ảnh hưởng của nó đến nền móng của biệt thự.
- Đánh giá hệ thống thoát nước và khả năng chống ngập: Kiểm tra hệ thống thoát nước mưa xung quanh công trình và đánh giá khả năng thoát nước của khu vực trong trường hợp mưa lớn. Xem xét lịch sử ngập lụt của khu vực và các biện pháp phòng ngừa hiện có. Đưa ra các giải pháp cải tạo biệt thự phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro ngập lụt trong tương lai.
- Xem xét các yếu tố rủi ro từ công trình lân cận: Xem xét các hoạt động xây dựng gần đó có thể gây ra rung động, nứt vỡ hoặc các vấn đề khác cho biệt thự. Xác định các biện pháp bảo vệ hoặc gia cố cần thiết để giảm thiểu tác động tiêu cực.
Bước 8: Phân tích chi tiết kiến trúc
- Đánh giá tình trạng các chi tiết trang trí, đắp nổi: Kiểm tra tình trạng bảo tồn của các chi tiết trang trí, đắp nổi, để đánh giá mức độ hư hỏng và khả năng phục hồi.
- Kiểm tra cửa, cửa sổ, lan can và các phụ kiện: Đánh giá tình trạng hoạt động của cửa và cửa sổ, kiểm tra độ an toàn của lan can và các phụ kiện khác. Đảm bảo rằng tất cả các phần của công trình đều đáp ứng được yêu cầu an toàn và chức năng, đồng thời duy trì tính thẩm mỹ và tiện ích của biệt thự.
- Xác định các yếu tố kiến trúc cần được bảo tồn: Xác định các yếu tố kiến trúc có giá trị lịch sử hoặc thẩm mỹ cao và đề xuất phương án bảo tồn hoặc phục hồi cho các yếu tố này. Điều này giúp giữ nguyên bản sắc và giá trị của biệt thự trong quá trình cải tạo.
Bước 9: Tổng hợp và phân loại mức độ thiệt hại
- Phân loại hư hỏng theo mức độ: nhẹ, trung bình, nặng, nguy hiểm: Xây dựng tiêu chí cụ thể cho mỗi mức độ hư hỏng như nhẹ, trung bình, nặng, hoặc nguy hiểm. Áp dụng tiêu chí này để phân loại các hư hỏng đã được ghi nhận, từ đó xác định các biện pháp xử lý phù hợp.
- Lập bản đồ hư hỏng chi tiết cho từng tầng và khu vực: Sử dụng phần mềm CAD để tạo bản đồ hư hỏng trực quan cho từng tầng và khu vực của biệt thự. Sử dụng mã màu và ký hiệu để thể hiện loại và mức độ hư hỏng, giúp dễ dàng nhận biết và ưu tiên các khu vực cần xử lý.
- Xác định các khu vực cần được ưu tiên xử lý: Dựa trên mức độ nghiêm trọng và tầm quan trọng của từng khu vực, xác định các khu vực cần được ưu tiên xử lý. Lập danh sách các khu vực cần xử lý khẩn cấp để đảm bảo rằng những vấn đề nghiêm trọng nhất được giải quyết trước tiên, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo an toàn cho toàn bộ công trình.
Bước 10: Lập báo cáo đánh giá
- Tổng hợp tất cả dữ liệu và phân tích: Để đưa ra các đề xuất cải tạo chính xác, cần tổng hợp toàn bộ dữ liệu từ các bước đánh giá trước đó. Dữ liệu cần được sắp xếp theo các hạng mục chính: kết cấu, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, và môi trường xung quanh.
- Đưa ra kết luận về tình trạng tổng thể của công trình: Xác định rõ các khu vực có nguy cơ cao và cần được xử lý ngay. Đánh giá khả năng phục hồi và cải tạo của công trình, từ đó xác định mức độ cải tạo biệt thự cần thiết để đảm bảo sự an toàn và duy trì giá trị của biệt thự.
- Đề xuất các bước tiếp theo và phương án cải tạo sơ bộ: Liệt kê các biện pháp khắc phục cần thiết theo thứ tự ưu tiên dựa trên mức độ nghiêm trọng và tầm quan trọng của từng khu vực. Đề xuất các phương án cải tạo biệt thự khác nhau, từ sửa chữa tối thiểu đến cải tạo biệt thự toàn diện. Cung cấp ước tính sơ bộ về thời gian và chi phí cho mỗi phương án để chủ đầu tư có thể đưa ra quyết định phù hợp.
Bước 11: Tham vấn chuyên gia
Sau khi đã có kế hoạch cải tạo biệt thự sơ bộ, bước tiếp theo là tìm một đối tác thiết kế có thể biến những ý tưởng của bạn thành hiện thực. Đây là lúc PT Kiến trúc Việt Nam có thể là sự lựa chọn phù hợp. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong việc thiết kế và cải tạo các công trình từ khách sạn, biệt thự đến nhà ở, chúng tôi luôn tâm niệm rằng mỗi dự án đều cần một cách tiếp cận riêng, phù hợp với từng không gian và cá nhân.
Chúng tôi không chỉ cung cấp những giải pháp kiến trúc, mà còn tập trung vào việc tạo ra những giá trị lâu dài. Bằng cách lắng nghe và hiểu rõ mong muốn của bạn. Chúng tôi cố gắng mang đến những thiết kế không chỉ đẹp mà còn thực sự phản ánh phong cách sống và cá tính của bạn.
Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác đáng tin cậy để cùng đi qua hành trình cải tạo này, chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và hỗ trợ từ những bước đầu tiên đến khi hoàn thiện.
Bước 12: Lập kế hoạch cải tạo biệt thự sơ bộ
- Dựa trên kết quả đánh giá và ý kiến chuyên gia, lập danh sách các hạng mục cần cải tạo. Phân loại các hạng mục theo mức độ ưu tiên: Khẩn cấp, cần thiết, và cải thiện. Xác định các hạng mục có thể thực hiện đồng thời và những hạng mục phải thực hiện tuần tự để tối ưu hóa tiến độ và chi phí.
- Ước tính sơ bộ chi phí và thời gian cải tạo: Tính toán chi phí ước tính cho mỗi hạng mục cải tạo biệt thự dựa trên khối lượng công việc và giá thị trường hiện tại.
- Xây dựng ít nhất ba phương án cải tạo: Tối thiểu, trung bình, và toàn diện. Mô tả chi tiết phạm vi công việc, ưu điểm và nhược điểm của mỗi phương án. Bao gồm các yếu tố như chi phí, thời gian, mức độ can thiệp vào kết cấu và tác động dài hạn đến giá trị và độ bền của công trình. Sau đó đưa ra so sánh chi phí-lợi ích cho mỗi phương án để giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
Việc lựa chọn hạng mục cải tạo cần dựa trên nhu cầu, sở thích và ngân sách của gia chủ. Nếu biệt thự đã xuống cấp nghiêm trọng, cần cải tạo biệt thự toàn diện, bao gồm cả kiến trúc và nội thất. Nếu biệt thự vẫn còn ở tình trạng tốt, có thể chỉ cần cải tạo một số hạng mục cần thiết.
3. Đừng để “Mất bò mới lo làm chuồng”
Cuối cùng, để không phải “mất bò mới lo làm chuồng”, chúng ta cần phải chú ý ngay từ đầu và kiểm tra thật kỹ chất lượng của vật liệu, quá trình sản xuất và thi công xây dựng. Đừng để đến khi có vấn đề mới chạy đi sửa. Tốt nhất là loại bỏ ngay việc sử dụng các vật liệu kém chất lượng, gia công sản xuất không tốt và lắp đặt không phù hợp trong các công trình nhà ở thương mại.
Khi kiểm tra và nghiệm thu chất lượng công trình, chúng ta nên tập trung vào việc kiểm tra các mối nối, lắp đặt keo và hệ thống gioăng. Phải đảm bảo chúng đủ chắc chắn, không bị rung lắc và không bị rò rỉ nước hay gió. Làm tốt những việc này ngay từ đầu sẽ tránh được nhiều rắc rối về sau và không phải hối hận vì đã không làm kỹ từ ban đầu.
Cùng PT Kiến trúc Việt Nam “Sống khỏe mỗi ngày”
Với triết lý “Sống khỏe mỗi ngày”, PT Kiến trúc Việt Nam không ngừng nỗ lực và sáng tạo để kiến tạo nên những công trình mang đậm dấu ấn nhân văn, nơi con người được kết nối sâu sắc với chính mình và với thế giới xung quanh. Mỗi dự án của chúng tôi đều là sự kết tinh của tình yêu, sự tận tâm và niềm đam mê vô hạn, với mong muốn mang đến những giá trị tinh thần và cả thể chất.
Chúng tôi tin tưởng rằng, với sứ mệnh cao cả và nỗ lực không ngừng nghỉ, PT Kiến trúc Việt Nam sẽ trở thành “kiến trúc sư” không chỉ thiết kế không gian của bạn mà còn thiết kế hạnh phúc của bạn.
Hãy cùng PT Kiến trúc Việt Nam kiến tạo nên những công trình mang tính biểu tượng, lan tỏa tinh thần “Sống khỏe mỗi ngày” và truyền cảm hứng cho một cộng đồng phát triển bền vững. Chúng tôi sẵn sàng đồng hành và thiết kế những không gian sống trong mơ, để mỗi ngày của bạn đều là một ngày tràn đầy hạnh phúc, bình yên và trọn vẹn!
Một số mẫu biệt thự chúng tôi đã thiết kế:
